SKJULTE FEIL OG MANGLER VED KJØP AV BOLIG

I de fleste tilfeller er det selger som har ansvaret om det skulle være skjulte feil og mangler ved en bolig. Men de fleste brukte boliger selges med et «som den er» -forbehold, og da kan det være kjøper som har risikoen for skjulte feil.

«Solgt som den er»

“Solgt som den er” betyr at du som kjøper aksepterer boligen i den tilstanden den er på visning. Boligen har da kun mangler dersom boligen er i vesentlig dårligere stand enn du kunne forvente, eller om selger har gitt mangelfull eller uriktig opplysninger. Dersom selger har holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger har selger forsømt sin opplysningsplikt.

Hva må selger opplyse om?

Selger er forpliktet til å gi korrekt informasjon om forhold de kjenner til. Har det f.eks vært lekkasje på badet og selger slutter å bruke badet før salg slik at det ikke er spor av fukt, er selger pliktig til å fortelle om lekkasjen. Skjulte mangler kan man ikke forvente at selger vet noe om. Derfor er det viktig at en god tilstandsrapport gjennomføres før kjøp. Det er viktig å være klar over at det er ikke obligatorisk at det foreligger en tilstandsrapport ved et salg som kan være til stor risiko for kjøper. “Hos Schala & Partners bruker vi konsekvent tilstandsrapporter på våre boligsalg. Vi opplever at dette er med på å gjøre bolighandelen tryggere for partene” sier Torfinn Sørvang Partner/Eiendomsmegler hos Schala & Partners. Med Schala & Partners er det også mulighet for at det sammen med tilstandsrapporten i enkelte tilfeller utstedes et “våtromsbevis” der badet er av meget god håndverksmessig kvalitet. Dette er en svært god forsikring for kjøper som også tegner boligkjøperforsikring på kontraktstidspunktet.

Hva er de vanligste feilene?

• Skadedyr – Eksempler på dette kan være rotter, stokkmaur, sølvkre og veggdyr – i praksis vil stort sett ethvert uønsket insekt eller annet uinvitert krypdyr kunne utgjøre en feil eller mangel.
• Vannskader – Eldre rør bør det være opplyst om i tilstandsrapporten.
• Fukt, mugg eller sopp – Disse kan være helseskadelig og kostbart å fikse. Les meir om fuktskader her
• Feil ved elektrisk anlegg og fyringsanlegg – Alt arbeid på elektriske anlegg bør utføres av en sakkyndig. Det er viktig at en ufaglært ikke har prøvd å “fikse” anlegget.
• Arealavvik – Boligen er mindre enn det som står i kontrakten.
• Dårlig utførte håndverktjenester – Det er dessverre ikke uvanlig at håndverkere gjør feil som kan føre til større problemer.

Listen ovenfor er ikke komplett, og en rekke andre negative forhold kan etter omstendighetene utgjøre en feil eller mangel. For å vurdere feilene og manglene er det ofte lurt å bruke en takstmann.

Hva gjør du etter du har oppdaget en feil?

Det første skrittet etter du har funnet en feil er å ta kontakt med selger og gjøre de oppmerksom på det du har oppdaget. Dette kan gjøres helt kort. Hovedregelen er at man må reklamere innen rimelig tid etter at mangelen er oppdaget, helst innen 2-3 måneder etter feilen er oppdaget. En vanlig feil er at boligkjøpere venter med å reklamere på en feil eller mangel for å “spare opp” slik at de kan ta alle feilene på en gang. Det burde man ikke gjøre da det løper en selvstendig reklamasjonsfrist for hver enkelt mangel selger kjente eller burde kjent til. Ved kjøp av bruktbolig kan du enten kreve retting, prisavslag eller i verste fall heving i henhold til avhendingsloven. I tillegg kan du kreve erstatning. Dersom du har innboforsikring kan du få dekket advokatkostnadene gjennom rettshjelpsforsikringen.
 
Kilder: Eiendomsadvokater.no, Forbrukerradet.no